Değerleme sistemindeki sorunlar için komisyon kuruldu

GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, yabancıya konut satışında değerleme sorununu çözmek için komisyon kurulduğunu açıkladı.

TÜİK’in açıkladığı Eylül ayı konut satışı verilerine göre, yabancılara yapılan konut satışları Eylül’de bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 25,8 artarak 6 bin 630 oldu, Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 43,2 artarak 37 bin 479 olarak gerçekleşti.

GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, Mart ayından beri yükseliş grafiği sergileyen yabancıya konut satışlarının sektörün dinamosu olduğunu ancak değerleme sistemindeki yeni düzenleme sonrasında oluşan ve yüzde 30-45 arasında değişen değer farklılıkları nedeniyle yabancı alıcıların güveninin kırılmasının satış ofislerinin yoğunluklarını kaybetmesine neden olduğunu kaydetti.

Sorunun çözümüne ilişkin sektörde GİGDER’in de yer aldığı bir komisyon kurulduğunu ve bu komisyonda konuyla ilgili hızlı bir çözüm geliştirilmesini beklediğini açıklayan Akbal, “Değerleme yöntemiyle ilgili acil olarak bir çözüm geliştirilmezse, bu sorunun satışlara düşüş olarak yansıması 2-3 ayı bulacaktır ve yıl sonu sektör hedefimiz olan 50 binlik satış adedinin ise artık hayal olması gündeme gelebilir” diye konuştu.

Bu yıl Mart ayı itibarıyla yükseliş grafiği gösteren yabancıya gayrimenkul satışlarının yükselen kredi faizleri nedeniyle iç piyasa satışlarında Eylül ayına kadar düşme eğilimi gösteren konut piyasasının adeta dinamosunu oluşturduğunu hatırlatan Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Ömer Faruk Akbal, “Yabancıya gayrimenkul satışlarında Mart ayından bu yana sürekli artan bir ivme ile karşı karşıya olmamız nedeniyle Eylül ayında gözlenen bu yüzde 25,8’lik artış, sektörümüzün beklediği bir veri. Mart ayında bir önceki yılın aynı döneminde göre yüzde 39,9 artış gösteren yabancıya konut satışlarının Eylül ayına kadarki grafiğini hatırlayacak olursak, yılın ilk 4 ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre toplam yüzde 19, ilk 5 ayında toplam yüzde 24,9, ilk 6 ayında yüzde 43,7, ilk 7 ayında yüzde 46,9 ve ilk 8 ayında ise yüzde 47,6’ya varan bir artış görürüz.

Yabancıya satışın gösterdiği bu performans ile yıl sonunda 50 bin adetlik konut satışını yakalamayı hedeflerken, değerleme sistemindeki yeni düzenleme sonrasında oluşan değer farklılıkları nedeniyle yabancı alıcıların güveninin kırılmasının satış ofislerinin yoğunluklarını kaybetmesine ve rezervasyonların satışa çevrilememesine neden olduğunu gözlemliyoruz. Bu bulgulardan yola çıkarak, değerleme yöntemiyle ilgili acil olarak bir çözüm geliştirilmezse, sorunun satışlara düşüş olarak yansıması 2-3 ayı bulabilir, yıl sonu sektör hedefimiz olan 50 binlik satış adedinin ise artık hayal olması gündeme gelebilir” değerlendirmesini yaptı.

Sektörün bu sorunuyla ilgili olarak doğrudan değerleme şirketlerine yüklenmenin doğru olmayacağını, sivil toplum kuruluşları, değerleme şirketleri ve tapu yetkilileri ile birlikte tüm sektörce ortak bir akıl geliştirerek çözüm üretmek gerektiğine işaret eden GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, bununla ilgili GİGDER’in de arasında yer aldığı bir komisyon kurulduğunu ve bu komisyonda konuyla ilgili hızlı bir çözüm geliştirilmesini beklediğini açıkladı.

Yüzde 45’e varan değer kaybı güvensizlik yarattı

Gayrimenkul değerlemesi işinin merkezi bir sistem üzerinden değerleme şirketlerine dağıtılması uygulamasının taşıdığı sektörel risklerin oldukça büyük boyutta olduğunu belirten Akbal, piyasada değerleme yapan kuruluşların çoğunun bankalarla çalışan değerleme şirketleri olduğunu ve bu firmaların bankaların teknik şartnameleri doğrultusunda teminat amaçlı değerleme raporu hazırladığını hatırlattı.

Akbal, “Teminat amaçlı hazırlanan raporlardaki değerler ile gayrimenkulün piyasa fiyatı arasında ise ortalama yüzde 30 ile başlayıp yüzde 45’e kadar varabilen değer farklılıkları mevcut. Geleneksel değerleme anlayışıyla hazırlanan bu raporlarda markalı konutlar, sahip oldukları markanın katma değeri hesaba katılmadan çevrelerindeki muadil bir binayla veya aynı sınıfta rekabet etmediği başka bir konutla karşılaştırılarak değerlemeye tabi tutuluyor ve değerleme sanki banka bu gayrimenkule ipotek koyacakmış ve zor bir durumda ilgili gayrimenkulün ne kadar fiyattan satılabileceğinin hesabı yapılıyormuş gibi ele alındığı için elbette değerler düşüyor. Uygulama ile bu farklılıkları gören yabancı yatırımcıların hem Türkiye’ye hem firmalarımıza olan güveni ciddi biçimde kayba uğratılıyor” değerlendirmesinde bulundu.

Markalı konutun katma değeri değerlemeye yansıtılmalı

GİGDER tarafından yapılan araştırmaya göre, yabancıların Türkiye’ye yaptığı yıllık gayrimenkul yatırımının yaklaşık 6 milyar dolar olduğunu, bunun da yaklaşık %89’unun sıfır yani birinci el konut satışlarından oluştuğunu hatırlatan Akbal, “Üretimi destekleyen bir sistemden bahsediyoruz. Markalı konut üreticileri de bu yüzde 89’luk orandan çok büyük bir pay alıyor ve ürettiği ürünün değerine katma değerini koyuyor. Değerlemede de bu katma değerin göze alınması gerekmektedir. Vatandaşlık alma amacı bile olmasa yabancıların Türkiye’ye olan güveninin kırılmaması gerekiyor. Bir kere güven kırılınca zincirleme şekilde satışlar olumsuz etkilenecektir” diye konuştu.